一个讓房子回归 “是用来住的，不是用来炒的”征税公式

高房价不仅仅是是中国的问题，这些天澳洲朝野及媒体也在热议如何对付高房价,例如是否應隼許首次置業者用養老金購房以及呼籲中止负扣税政策等等。

亳无疑问烂发货币推高了资产价格。但直接導致高房价的因素是市场的投机需求，即投机客借助于低利率及宽松的货币政策在短时间内炒作房产，获取最大的买卖差价或曰资产增值（Capital Gain)。各地房市中冠以各種名稱的炒房團便是最好的例證。如果去除投机需求，即清除房产市场上的投机客，房价自然不会短时间内翻倍疯长。

一个有效的去除投机需求的方法是按下面的公式收资产增值税（Capital Gain Tax), 即

CGT = CG * 1 / y^logy 其中﹕

CG (Capital Gain) - 资产增值 = 卖价 - 买价;

CGT (Capital Gain Tax)) - 资产增值税;

y - 持有房产的时间（以年计算, 一年4个季度, 一个季度為0.25年。大于等于30天按一个季度算, 小于30天按零年计算）

公式表明资产增值税的计算直接和持有房产的年限有关。1/y^logy可以看作動態税率﹐隨持有年限的改變而變。

首先﹐买卖差价等于零时没有增值税﹐买卖差价小于零时也不會有增值税。没掙到錢不用交税﹐天經地義﹐應很容易被接受。

其次﹐ 资产增值税與持有年限成反比﹐抑制投机需求。时间越短，税就越高，所获取的增值就越小，这和投机客的目的直接相背﹐從而能驅逐以投机為目的人離場﹐達到抑制投机需求之目的。例如﹐如果只持有1年則百分之百繳税﹐持有年限小于3时﹐增值的近百分之六十需要繳税。

第三﹐鼓勵真正的房地产投资者。公式表明持有的时间越长，资产增值税就越低﹐獲得的增值收益就越大﹐例如﹐如果执有年限等于或大于30年﹐税率低到幾乎不用繳税﹐因而獲取最大增值收益。這正是投资者的目的。

最後﹐对以自住為目的者，这个公式影响甚微。因为自住者不以追求最大买卖差价為目的﹐不會短期內瀕繁买卖。即使因特殊原因短时间內需要买卖﹐也不會以追求买卖差价為目的﹐沒有差价便没有增值税。如果長期自住﹐情形如同真正的房地产投资者﹐更能因此而獲取最大增值收益。

因此﹐按此公式征收资产增值税能有郊的去除房产市场中的投机因素且能保护真正的需求者及投资者。目前澳洲热议的開放挪用養老金買房只會讓更多的投机客入市進一步推高房价﹐而中止负扣税政策纯粹是在打击投资者。任何以固定税率為基礎的资产增值税计算方法都是在限制投机客的同時也打击了投资者。特別是中国目前的限买政策，在限制投机客的同时更重重地打击了真正的需求者及投资者。

只有按此公式或類似的计算方法收繳资产增值税才能真正打击投机客，讓房子回归“是用来住的，不是用来炒的”。