中国房地产“止跌回稳”政策已破产
中共国家统计局称，2025年上半年累计，GDP同比增长5.3%，高于全年增长5%左右的目标。各界纷纷质疑。连美国总统经济政策助理兼国家经济委员会主任哈塞特（Kevin Hassett）都公开指中国实际经济资料存在大量“模糊性”。本文不讨论中国GDP的真实增长率，仅略谈房地产问题。
一、上半年房地产投资、销售继续下降
官方资料：1—6月份，（一）全国房地产开发投资46,658亿元，同比下降11.2%；（二）新建商品房销售面积45,851万平方米，同比下降3.5%；其中住宅销售面积下降3.7%。新建商品房销售额44,241亿元，下降5.5%；其中住宅销售额下降5.2%（与四年前同期相比近乎“腰斩”——在2021年上半年，全国新建商品房销售面积为88,635万平方米，销售额为92,931亿元）。
据中共国家统计局《2025年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，6月份的新房和二手房的房价继续下跌，其中一线城市新房价格同比下降1.4%（北京、广州、深圳分别下降4.1%、5.1%和2.5%，上海上涨6%），二、三线城市同比降幅分别为3%和4.6%；在整个第二季度，一线城市的二手房价下跌幅度呈现出扩大态势。
（二）住宅竣工面积骤降，“保交楼”政策内部处处是坑
2022年“烂尾楼”购房者一怒停止还房贷，迫使当局要求房企“保交楼”。住建部联合金融监管总局等部门成立工作专班，通过“国家-省-市”三级协调机制，集中力量推动房地产项目顺利交付。但是，因为窟窿太大，金融机构、地方政府、房企又相互推诿、抢利益、推责任，进展远不如人意。
2024年，在政治压力下，全国297个地级及以上城市均已建立房地产融资协调机制，将合规房地产项目纳入“白名单”， 并推动金融机构加大支持力度。资料显示，截至2024年底，商业银行“白名单”贷款金额已达5.03万亿元；仅2025年1月前22天，新增贷款5,700亿元，总规模突破5.6万亿元。2024年12月的全国住房城乡建设工作会议宣布，保交房攻坚战已取得积极进展，交付住房338万套，完成既定目标。
但是，从官方2021—2025住宅投资与竣工面积资料（见表1）看，住宅投资持续下降，而住宅竣工面积的下降速度又远超过住宅投资降幅。尤其，2024全年商业银行“白名单”贷款金额超过4万亿、2025年1月前22天新增贷款5,700亿元，如此大的资金支持，换来的却是住宅竣工面积2024年下降27.4%、2025年上半年下降15.5%。这又是一个什么操作？
表1: 2021-2025住宅投资与竣工面积
资料来源：中共国家统计局
“保交楼”的项目都是难啃的骨头，难以符合“5+5”条件，即：项目开发资质合规、资金需求合理、还款来源明确、抵押担保充足、企业信用良好，且满足保交楼、稳民生、稳投资、稳就业、稳产业链等社会效益标准。在这种情况下，哪个银行愿意把真金白银往坑里投？实操上，都是阳奉阴违，能拖则拖，能躲则躲。政策空转。说到底，当局“保交楼”政策的设计都是错误的，远远脱离实际情况。
（三）“买房致富”破产，购房意愿持续低迷
在房价飞涨时期，大家都想搭上“买房致富”的车。表2显示，房地产泡沫破灭前，住户贷款占当年人民币贷款总额的比重在40%左右，而住户贷款绝大部分都是中长期贷款，主要是买房；房地产泡沫破灭，住户贷款断崖式下降，占比倒2025上半年，只有9%，真是天壤之别。
表2: 2019—2025住户贷款资料
资料来源：中共央行金融统计资料包告（2019—2025）
表2与表3可相互印证。2021年（这年9月房地产泡沫破灭，当效应当年尚未有效展现）房地产开发企业到位资金20万亿，只增长了4%，可个人按揭贷款增长率几乎翻番，增长了8%；但当房地产泡沫破灭的效应展现出来以后，个人按揭贷款迅猛下降，下降幅度远大于房地产开发企业到位资金的降幅。这表明个人购房者受冲击之大。
表3: 2021-2025房地产开发企业到位资金与个人按揭贷款
资料来源：中共国家统计局
结语
2024年，当局为房地产“止跌回稳”，出台甚多政策。诸如“四个取消、四个降低、两个增加”：取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准；降低住房公积金贷款利率，降低住房贷款的首付比例，降低存量贷款利率，降低“卖旧买新”换购住房的税费负担；通过货币化安置等方式、新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，2024年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。2025年又在金融支持、推进城市更新、加强住房保障等等方面继续出台政策。甚至，7月14日至15日，10年之后，当局又一次举行中央城市工作会议，想提振房地产。
但是，这些政策，要么力度小、要么难以落地。更重要的是，方向错了。中共过去几十年畸形发展房地产所积累的泡沫，一旦破灭，必须在市场上出清。中共不要市场出清，试图通过政策就能改变房地产大势，岂不是异想天开吗？！
