中国房市已看到春天？体制内学者泼冷水

　　今年春天，上海和深圳等中国2个一线城市的房市终于开始出现一些生命迹象，更全面来看，全国看房和交易数量都高于去年，二手房交易数量达到疫情结束以来最高水准。中国国内一些专家声称，国内的房市肯定已经触底。但上海交通大学上海高级金融学院教授朱宁投书英国《金融时报》指出，中国房市可能因4大原因而进一步下跌。

　　首先，中国房市具有明显的季节性，房市在春季总是很活跃。在2024年9月中共中央政治局会议后，中国领导人矢言要重振经济成长，中国房市出现增强迹象直到2025年春季，这年的其余时间一线城市出现抛售潮。

　　第二，任何主要资产类别，如股票、债券和大宗商品要触底，并非在瞬间发生。在房市，房屋挂牌价格持续下跌，这是看房和交易数量增加的部分原因。

　　此外，还需要考虑市场稳定、改善和投资人心理最终逆转的影响。粗略估计在中国房市修正期间，有高达100万亿元人民币的财富蒸发，不应低估这对众多家庭和他们对房产投资预期造成的“疤痕效应”（scarring effect）。中国A股市场上涨有助于恢复一些投资人的信心，但是否能继续涨下去则无法保证。

　　值得注意的是，看房和交易数量上升，似乎集中在房屋更旧、更买得起、且租金价格收益率更好的地区。

　　在历经5年房价下跌后，一线城市或三亚、太原等三、四线城市的一些房产的租金价格收益率已来到2%，在当前低利率的环境下，定存3年的利率仅约1.5%，这种租金价格收益率很吸引人。

　　然而，同样值得注意的是，中国目前的房贷利率约3.5%，显示光租金收入仍无法负担房贷利率。若要重新吸引投资人进入房市，房价必须进一步下修，以提升租金报酬率。

　　放眼全球，房价总是呈现不同样貌。邻近的城市和乡镇有天壤之别的价格模式，即便在相同地区，价位也可能落差很大。中国房市似乎会为一线城市房价复苏而感到欢欣鼓舞，但这未必能在全国一概而论。

　　毕竟，在这波房市修正期间，中国大部分城市已蒙受更久和更大的价格下跌，许多房价下跌城市也面临到人口减少，这对其房市造成长期的负面影响。

　　最后但同样重要的是，中国年轻人，尤其是大学毕业生和新婚夫妻，在过去数十年来一直是新房的主力买家。如今，年轻人已对房产出现截然不同的思维，不再视房产为一辈子最佳的投资机会，甚至是必需品；相反的，鉴于房价对他们而言仍遥不可及，他们宁愿花更多钱体验生活。

（法新社资料照片）