北京房租，开始集体性下跌

最近，有同事在朋友圈发了条消息：“从芍药居两居室换到望京三居室，月租还省了800块。”

配图是宽敞的客厅和朝南的落地窗。评论区里，有人羡慕，更多人分享着类似的经历，在北京，房租不涨反降的故事正在变得普遍。

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这种转变几乎是颠覆性的。

三年前北京租房市场还是房东的绝对主场。一套地段尚可的房子挂牌不到一周就能租出，租金每年稳步上涨，租客需要排队看房、竞价签约已是常态。那时的中介会催促：“今天不定，明天可能就没了。”

如今场景全然不同。在自如平台上，标记“可谈”“急租”“业主直降”的房源随处可见。望京一套两居室，去年租金8500元，今年挂牌7800元两个月未租出；国贸附近一居室，从6800元降到5200元才找到租客。

降价不再是个别房东的无奈之举，而成了整个市场的集体选择。

房租下跌背后，是两个关键因素在同时作用。

租房的人正在变少。

 这与北京“疏解非首都功能”的城市定位直接相关。自2015年该政策提出以来，北京常住人口持续净流出已成趋势。今年十月，中国华能、中国中化等央企总部正式迁驻雄安新区，标志着非首都功能疏解进入新阶段。紧随其后的是更多单位的外迁计划，这意味着大量工作机会和从业者正离开北京。

数据印证了这种变化。2025年上半年，北京存量住宅市场空置率达到9.4%，较去年底的8.6%继续攀升。而2019年这个数字仅为5.2%。空置率持续上升的背后，是租赁需求的结构性萎缩。

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钱正在变得“更值钱”。 

这不是说通货紧缩，而是人们花钱的意愿显著降低。原来月入两万时，租8000元的房子可以接受；现在收入不稳定甚至下降，租房的预算自然收紧。北京市统计局数据显示，今年1-8月全市社会消费品零售总额增速明显放缓，低于全国平均水平。这种消费收缩直接映射到租房市场，当吃饭都要精打细算时，居住成本必然成为压缩项。

“以前觉得跳槽就能涨薪，现在能保住工作就不错了。我从国贸搬到了通州，月租从7500降到了4500，虽然通勤时间长点，但心里踏实。”

房租下跌正在引发一系列连锁反应。

对房东而言，租金回报率持续走低。一套500万的房产，月租从8000元降至6500元，年化收益率从1.92%降至1.56%，扣除管理成本后几乎与理财收益持平。这改变了很多人“以租养贷”的财务规划。

对租客来说，选择空间明显扩大。原本只能合租的预算现在可以租到独立一居室，居住品质得到改善。但与此同时，租客对房屋质量的要求也在提高——老旧装修、配套不全的房子更难出租，房东不得不投入资金进行翻新。

对中介行业，冲击更为直接。成交周期拉长意味着带看成本上升，租金下降意味着佣金减少。一些小中介已经关店，大型机构则开始转向二手房买卖和其他衍生服务。

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面对租金下行，不同群体有不同的应对策略。

部分房东选择“以价换量”，通过适度降价确保房屋不空置，维持稳定的现金流。有的开始翻新房屋，提升品质以吸引租客。少数资金压力大的投资者，则选择出售房产彻底退出租赁市场。

租客们获得了难得的议价空间。现在看房时可以大方地询问“价格还能谈吗”，签约时可以要求“免租期”或“物业费由业主承担”。这种心理优势，在过去的北京租房市场是难以想象的。

而对整个城市而言，租金回归理性或许不是坏事。更合理的居住成本有助于减轻年轻人压力，为城市留住更多元化的人才。当租房不再是一场生存战争，城市才会真正成为人们愿意长期生活的地方。