上海楼市，打响第一枪
01
上海，取消豪宅线
这一波调整，谁最扛跌？非上海莫属。上海用楼市数据告诉我们，中国第一城该是个什么样子。
就是这样一座耐扛的城市，11月18日还在抢跑，宣布取消的豪宅线，成为一线城市中，首个明确取消普宅非普宅标准的城市。之后北京、深圳跟进。
11月18日，上海发布了《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，提出：
第一，取消普通住房和非普通住房标准。
第二，明确取消普通住房和非普通住房标准后相关个人住房交易税收事项：
对个人销售住房涉及的增值税、个人购买住房涉及的契税，按照《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》有关规定执行。
提炼出来就三句话，一是取消个人出售非普宅2%的所得税，以1%的标准核定征税；二是个人出售2年及2年以上住房免征增值税；三是上海个人购房契税优惠政策与全国统一。
取消普通住宅与非普通住宅标准，是今年召开的二十届三中全会上审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、 推进中国式现代化的决定》明确提到的。
去年年末，北京、上海、深圳就放松过一轮豪宅线。
上海当时将之前认定豪宅标准的面积规定140平以上，调整后为144以上。取消总价豪宅线。
而随着豪宅线取消，原先的豪宅税收，也将和普通住宅一样征收，均按照财政部前几天的降税政策执行。
以一套持有三年，150平米，原价2500万，现转让价3000万的房子举例说明一下。
取消豪宅线之前，需要缴纳增值税=（3000万-2500万）×5%=25万，取消后，由于持有时间超两年，免征。这里节省25万。
契税虽然与豪宅线无关，但降税之下，也有利好。降税前的契税=3%×3000万=90万，降税后税率为2%，契税60万。这里节省30万。
个税方面，由于持有时间不满五，取消豪宅线之前，个税税率2%，税费60万，取消豪宅线之后，个税税率为1%，为10万。这里节省10万元。
总结下，在降税叠加取消豪宅线之下，这套房子成交税费总共能节约65万元。
65万元，是很多人需要十年左右才能赚到的钱。但对于能够买得起3000万房子的人来说，则是九牛一毛。
02
上海，重塑中国楼市信仰
我在文首已经说过，上海是这一轮房地产调整中最扛跌的城市，有数据佐证。
当广州、深圳都在猛跌，北京跌幅也较大的时候，上海整体均价，好像就象征性地跌了一下。
看上海统计局披露的数据。
上海商品房销售面积于2021年见顶，当年商品房销售面积1880.45万平方米，2022年降至1852.88万平方米，2023年1808.03万平方米，下降2.4%。
其中住宅见顶于2022年。2022年上海住宅销售面积1561.51万平方米，销售额6937.77亿元。
2023年，上海商品房销售额7259.99亿元，下降2.8%。其中，住宅销售额6685.19亿元，下降3.6%。
2024上半年，上海统计局披露，商品房销售面积783.23万平方米，增长0.8%。其中，住宅销售面积648.49万平方米，增长0.7%。
从新房表现上看，上海表现得还算稳定。但从更能反映市场变化的二手房市场来看，则下行情况相当明显。
上海统计局披露，二手房成交量从2016年高点的34.77万套跌至2022年的17.71万套，下降了49%。二手房成交面积从2016年高点的3219.8万平方米降至2022年的1426.93万平方米，下降了55.7%。
2023年，上海的存量房买卖登记面积1708.03万平方米，比上年增长5.8%。但仍旧只有高点时期的一半水平。
其中二手住宅成交面积从2015年高点的2351.3万平方米降至2022年的1271.82万平方米，下降了45.9%。
房价方面，国家统计局披露，今年6月份上海二手房价格同比下降了6.3%。也即比去年低了6.3%。
机构披露的数据来看，克而瑞披露，2024年上半年上海二手房成交均价40758元/平方米，较2023年40854元/平方米微跌，但仍保持高位。
整体来看，能够反映市场真实变化的二手房，上海销量腰斩，但价格只是微跌。
不愧是中国经济第一城，还是非常扛跌的。
而且，从国家统计局公布的最新数据来看，上海10月份无论新房还是二手房，价格环比都在上涨。
既然如此，上海为何还着急忙慌地打响取消普通住宅与非普通住宅认定标准第一枪？
第一，继续巩固市场热度，推动一线城市走热，以一线城市为引领，让房地产进入稳定通道。
这一点，是官方的明确意图。从9月末一线城市集体出招开始，就非常明确。
10月份的行情，也得偿所愿，一线城市嗨翻了。
10月份深圳新建住宅网签套数4153套，是9月份1686套的2.5倍。二手住宅网签套数6118套，是9月份3191套的1.9倍。
北京方面，新房与二手房，双双创下新高。
10月1日到31日，北京二手房网签1.7万套，环比增长31%，创19个月新高；新建商品住房网签0.45万套，环比增长50.1%，也为今年以来高点。
广州方面，10月份，广州市新房网签面积累计111.21万平米，网签套数10463套、成功破万！创下年内新高！
10月份，全市二手住宅网签13188套、125.8万㎡，环比分别增长29.5%、26.0%。
上海方面，上海中原地产披露的数据显示，10月份新建住宅成交面积64.3万平方米，环比增加39.8%，同比增加14.4%。
二手房成交24376套(网签数据），环比上涨了54.25%。
房价方面，从国家统计局公布的数据来看，一线城市，除了广州，都由跌转涨了。
广州新房环比下跌0.7%，二手房环比下跌0.4%。北京二手房价格环比上涨1%，新房环比下跌0.7%。
上海和深圳，则无论新房还是二手房，环比都在上涨。上海新房环比上涨0.3%，二手房环比上涨0.2%。深圳新房环比上涨0.1%，二手房环比上涨0.7%。
一线城市二手房价格整体环比上涨了0.4%，结束了此前的12连跌。
不过，进入11月份，上海、深圳，火热依旧。
深圳方面，11月1日-17日，深圳新房日均网签量为276套，创2007年以来新高；二手房日均网签量为240套，创2020年10月以来新高。深圳新房日均网签量超过本月的上一次纪录在2006年12月，其日均网签量为282套；二手房超过本月的上一次纪录在2020年9月，其日均网签量为294套。
上海方面，上海网上房地产数据显示，11月13日，上海二手房（含商业，下同）成交套数为811套，11月以来成交量达11325套。
安居客上海数据显示，上海11月二手房成交突破10000套所花费的时间仅为12天。截至11月12日，上海11月二手房成交总量已经达到10514套。11月，上海二手房创下今年以来单月成交量破万最快纪录。
火热之下，继续出台政策，则是要巩固势头，让火烧得更旺。
这一点，在深圳上周出台《关于〈深圳市住房公积金贷款管理规定〉的补充规定》和《关于我市住房公积金利息补贴有关事项的通知》两项文件征求意见稿时，我就分析过，明显是火上浇油。
第二，推动豪宅成交继续火热，点燃冬天里的一把火，扭转非核心区价格跌势。
上海房价这些年下跌的主要区域是非核心区。
尽管从人口角度看，七普数据显示，2010年至2020年十年间，上海常住人口增量基本涌向了外围区。
核心七区的常住人口，黄埔（已考虑合并卢湾区情况）、静安（已考虑合并闸北区情况）、普陀、虹口、杨浦都在减少，只有徐汇、长宁略有增长。
但架不住外围区面积大供应量大，一遇调整，这些区域自然易跌。
上海的外围区跌幅也很大，只是由于核心区豪宅今年迎来大卖，才降低了全市的整体跌幅。
克而瑞数据显示，前三季度，上海平均每天成交23套豪宅，在四大一线城市中一骑绝尘。
前9月上海单价10万元以上豪宅共成交6229套，创下17个豪宅日光盘纪录。
单价15万元以上顶豪成交井喷，上海成交套数达到2004套，是去年全年的5.5倍。
总价3千万-5千万、5千万-1亿元、1亿元以上三个总价段，上海的成交套数分别是京、广、深三城之和的1.9倍、2.9倍和2.8倍。
这一次上海率先取消豪宅线，会让原本火热的行情，填上一把火。最终推动楼市情绪拉满，扭转非核心区的价格跌势，从而继续巩固其中国楼市的信仰的宝座。
03
房地产分化，在所难免
这一波行情能延续多久？我的观点反复强调过，至少得观察3个月。
10月份的火热行情在预料之中，11月和12月行情可能还会延续，毕竟到了年末，一方面有政策追加，另一方面还有房企年末打折冲销量。
本号仍在强调，要让子弹多飞一会儿。
影响一线城市冷暖的关键因素，是信心。这种信心，需要全国经济、就业等大环境作为底座。
不然，深圳为何自2021年2月份以来一路下跌。
从最高时期8万多一路下跌，跌破8万，跌破7万，今年7月份已经跌破6万，回到了“5”字打头时代。
乐有家数据显示，7月份深圳二手房成交价格为5.9万元/平方米。
这三年的下跌过程，深圳的供应依旧少，需求依旧多，结果不还是下降了吗？
根本原因在于宏观大环境带来的不确定性，无法给市场以信心和预期，没有信心和预期，一线城市就会出现富人不投资，中产不兜底，越来越多的穷人收入缩水致使更加买不起的局面。
所以，如果后续经济、产业、就业的数据无法给予市场信心和预期，一线城市也无法上演独立行情。
即便后续依靠政策强拉，止跌，未来也是处在“L”的底部横盘，或微微上翘。
一线城市的房价，早晚会止跌，但节点我们无法预测，有国际机构说，等到明年年底。
但有两点是可以肯定的：
第一，房地产的黄金时代，已经一去不复返了。等这一轮调整结束之后，一线城市核心地段的优质住宅，依旧具备保值增值作用，但凭借炒房赚快钱的时代，不存在了。
第二，全国分化、区域分化、城市分化。
未来的房地产市场，会是一个极度碎片化的市场。不仅全国范围内分化严重，区域分化、城市内部分化同样严重。
毕竟，中国人口红利已经终结，而大多数城市海量的库存现状也摆在这里。
这便意味着，这一波调整之后，我们的房价会类似于日本。
几个核心城市群中的核心城市（一线与部分强二线城市），价格在通胀和需求作用下，继续上涨。其他大多数城市，会在人口流失之下，横盘若干年。少部分人口流失严重，产业羸弱的城市，房价白菜化。
核心城市，核心区与郊区，会有同样的分化。（作者：余飞）
