又跳水！厦门楼市，难了
01
厦门楼市，热度跳水
10月份的火热行情，不只是一线城市的专利，厦门也创造了斐然成绩。
新房成交量创三年来新高。
二手房虽然没有新房火爆，但环比同比都实现了增长。
10月份厦门二手房成交共2575套，成交面积249671㎡；其中二手住宅成交1975套，环比上涨46.3%，同比上涨41.88%；成交面积196346㎡，环比上涨40.21%，同比上涨35.65%。
在成交量推动下，厦门新房与二手房价格止跌转涨，要知道，之前厦门的房价一直处在领跌位置。
国家统计局披露，10月份厦门新房环比上涨0.2%，二手房环比上涨0.1%，是10月份新房与二手房环比同时上涨的三个城市之一（另外两个是上海、深圳）。
不过，恰如我多次强调的，过去三年的救市效果作用时间越来越短，顶多维持两个月。
进入11月份，广州行情立刻转冷，回到了救市之前的成交量，厦门不外如是。
根据克而瑞厦门披露，11月前两周，厦门商品房成交量连续跳水。11月第一周相比于前一周成交量腰斩，第二周继续下跌，回到了这一轮大规模救市之前的水平。
新房成交均价，也再次回到了3万以内。
二手房周度成交目前还维持在高位。
02
厦门房价调整的逻辑
厦门行情这么快就转弱，房价也转跌，根本逻辑在于这座城市的房价虽然经历了调整，但依旧高不可攀。
此外，这座城市的居民杠杆率已经被拉满，很难再拉动。
之前在厦门房价一直领跌的时候，本号就专门分析过厦门房价下跌的主要逻辑：
第一，其调整的根本逻辑，是房价与城市本身的“德不配位”。这也是大多数中心城市房价调整的核心原因之一。
说白了，就是房价太高，严重超越了当地人的购买力。
厦门虽然头顶副省级城市、计划单列市头衔，但论经济实力、财政实力和人口规模，都非常普通。
在产业上与苏州、南京、合肥等城市根本没法比，尤其是与苏州相比，产业与经济实力相差几个量级。
而房价鼎盛时期的厦门，房价收入比接近40。也即当初一个拿着厦门平均收入的人，想要在厦门买一套平均面积的房子，需要不吃不喝四十年才能够。
之前本号详细介绍了深圳楼市因何而涨，因何而跌。
简单归纳，上一轮牛市中深圳房价率先启动，并从2015年年初的3万多成交价涨到了2021年年初的8万多成交价，挂牌价甚至冲破了9万，背后是两股势力推动。
一个不断涌入的人口带来的硬性需求，另一个是经济、产业、金融、科创等综合实力不断提升之下引起全国热钱加注深圳，也即炒作。
厦门的房价上一轮上涨也是这两个因素，但侧重点不同。深圳的房价上涨，刚需与炒作四六分成，厦门则是二八分成，也即炒作是其房价的绝对支撑力量。
而相比于深圳，厦门的产业根本撑不起如此高的房价。
如今深圳的房价，已经从8字头跌入5字打头。
厦门还有什么支撑力量？
第二，厦门的居民杠杆率很高。
在2021年之前，厦门的居民杠杆率位居全国第二，仅次于深圳，可见其买房热度。
这几年在调整之下，厦门的居民杠杆率下滑至第6，深圳下滑至第五，杭州则位居第一。
虽然排名下降，但杠杆率的绝对数依旧很高，很难再拉动。
可以看下全国整体情况。
全国居民杠杆率在2019年之前一路飙升，2020年9月份达到了60.8%。在2020年9月份之后至今，一直没有什么大变化。
走势已经很好地说明，居民的杠杆已经拉不动了。
第三，台海局势。
台海局势加剧，是厦门楼市下行不可忽视的因素。
连续三年上至中央下至地方的救市，产生不了作用，而且效果越来越短。根本原因在于，对房价下跌的根本因素，没有产生任何作用。
本号之前多次强调过，房价与收入、预期之间，要寻找一种新的平衡，只有出现了新的平衡点，房价才会止跌。
而无论是放开限购、放开落户，还是降低首付等其他措施，都做不到这一点。
要快速实现平衡，一方面要不断缩小房价与收入之间的差距，要么提升民众的收入，要么不断降低房价。另一方面，恢复信心。
无论是缩小房价收入比，还是恢复信心，都得基于经济回暖、就业回暖。
03
楼市企稳并不容易
这一轮救市引发一线与部分强二线城市行情走热之际，本号就多次强调过，大家要谨慎乐观，不要盲目乐观。
得让子弹多飞会儿，楼市企稳并不容易。
从国家统计局披露的数据来看，10月份虽然一线和部分强二线城市行情火热，但全国整体成交量还不如9月份。
1-10月份，新建商品房销售面积77930万平方米，同比下降15.8%，其中住宅销售面积下降17.7%。新建商品房销售额76855亿元，下降20.9%，其中住宅销售额下降22.0%。
为了更直观看出10月份全国商品房销售情况到底如何，本号根据国家统计局公布的每个月数据，梳理了一张表格。
可以看到，10月份无论销售面积还是销售额，都比9月份还要低。
以此预估，到今年年末，全年商品房销售面积和销售额将从去年的“双11”跌至“双9”。
企稳的难点在于：
第一，我们的房价还是很高很高。
国内房价在经过了20年高速上涨之后，已经处于极高位置，即使在最近几年有所下降，但是仍然很高，以房价收入比来看，国内房价，尤其是一线城市房价，在全球范围内也高居前列。
泡沫依旧很大，消化泡沫仍需要不短的周期。
等到这轮房价止跌企稳后，房地产市场将进入长期低位横盘。
当然，等这一轮调整结束之后，一线城市核心地段的优质住宅，依旧具备保值增值作用，但凭借炒房赚快钱的时代，不存在了。
第二，尽管高房价城市中，有一批产业、经济、人口表现都不错的城市，但是，高房价严重透支了这些城市的支撑力。
对于一二线城市来说，房价调整的根本逻辑，其实就是一句话：很多城市的房价，德不配位。
对于房价远超城市平均购买力，超前透支城市经济、产业实力的城市来说，房价回调是必然选项。
第三，基本面没有改善。
就业、收入没有改善，收入是就业的函数，就业是经济的函数。只有这些改变，预期才能改变，只有预期改变，大家才有能力有意愿入场，而不是仅靠情绪。
我还是那句话，只有经济、产业、就业复苏了，楼市才能走出低谷，上演企稳局面。
如果后续经济、产业、就业的数据无法给予市场信心和预期，即便一线城市也无法上演独立行情。
即便后续依靠政策强拉，止跌，未来也是处在“L”的底部横盘，或微微上翘。
一线城市的房价，早晚会止跌，但节点我们无法预测。
但有两点是可以肯定的：
第一，房地产的黄金时代，已经一去不复返了。等这一轮调整结束之后，一线城市核心地段的优质住宅，依旧具备保值增值作用，但凭借炒房赚快钱的时代，不存在了。
第二，全国分化、区域分化、城市分化。
未来的房地产市场，会是一个极度碎片化的市场。不仅全国范围内分化严重，区域分化、城市内部分化同样严重。
毕竟，中国人口红利已经终结，而大多数城市海量的库存现状也摆在这里。
这便意味着，这一波调整之后，我们的房价会类似于日本。
几个核心城市群中的核心城市（一线与部分强二线城市），价格在通胀和需求作用下，继续上涨。其他大多数城市，会在人口流失之下，横盘若干年。少部分人口流失严重，产业羸弱的城市，房价白菜化。
核心城市，核心区与郊区，会有同样的分化。
