怎样对付银行收走断供房?中国出现1新行业
不同往常的安静
结婚六年来,那套公寓一直是周慧琳和丈夫的包袱。5000多月供,加上他们琴行的亏损,持续消耗为数不多的存款。小孩幼儿园学费一年两万,得问亲戚借,除此之外还有车贷和信用卡要还。在广东中山,他们的婚后生活经济紧绷。
疫情期间,琴行的课量就开始下降,今年生源还在变少。父母就劝,挺不住断供算了,周慧琳也想过,但曾被催收电话追着跑,她不敢下这个决心。孩子出生后,她搬回父母的自建房,那套公寓拿去挂牌,利息太高没人过问。租出去最多能赚1500块,但去年几乎空置一整年。
今年1月,丈夫忘了给周慧琳转房贷的钱,她也忙着上寒假班的课,把这事抛在脑后。这样断供了4个月,反应平静得不同往常。前三个月,没有收到任何短信和电话,也没有从亲人那儿听到银行的传话。生活很平常,以至于她都快忘了自己没有按时付房贷。
第一次收到律师函,周慧琳很紧张。2020年,丈夫做奶茶生意,想快些还上10多万首付贷款,瞒着她借了7万多。催收电话打到她和父母这里,不接就不停,每分钟能有10个。接起来就是威胁,说要找上门来。周慧琳被吓到,反复说不知道丈夫在哪儿,最后换了电话号码。
但现在加上罚息,让他们一次性拿出4万不现实。琴行最近在办教学资格证,已经投进去几千块,手头的钱周慧琳想先稳住营生的资本。丈夫向做房地产的朋友打听,得知有个熟人断供快两年了,房子没贴封条,正常住着。朋友建议他们,手头实在紧,就每个月还几百块,“先拖着”。
●资料图。源自东方IC
社交平台上,也有一些声音在表达类似的微妙变化。5月29日,微博上有人发帖,说在福州闽侯买房的朋友断供了三个多月,已经做好房子被法拍的准备,结果银行告诉他,可以只还月供的四分之一,也就是1500多元,宽限延续两年。这段内容被搬运到许多自媒体上,配上了“银行拒收断供房”的标题。
在郑州律师王兵的观察里,银行对断供房态度的松动在前两年就露出端倪。2020年,他开始替当地银行起诉断供业主,经手了两三百宗案件。一般断供两个月后,业主就会收到诉状,房子面临法拍。疫情期间,诉讼数量随封控的时长、次数波动,“这一段时间封了,接下来案件就多了。”最多的时候,他一个月要处理80件,“起诉状从早写到晚”。
王兵看过许多人即将失去房子的时刻。他们中多数是把房子抵押给银行,贷款投资生意,撞上疫情,生意崩盘,住所也没了。“申请断供房的司法拍卖,只是银行处理不良资产的一种途径。”他说,按规定,逾期90天以上的贷款就被看作是不良资产。不良率过高会影响银行盈利,降低银行的抗风险能力。据他了解,控制不良率是很多支行放贷的客户经理的重要任务,和绩效紧紧挂钩。
断供潮下,大量法拍房流向市场。阿里拍卖的数据显示,2021年9月到2022年3月这半年内,在该平台上挂牌的郑州法拍房数量,从2.7万套增加到5.13万套,但价格却不理想。2021年,王兵就注意到,有些法拍房的成交价不能完全覆盖债务。
那年10月21日,“郑州一法拍房迎断崖式拍卖降80万”的消息冲上热搜,《中国证券报》记者在阿里拍卖上发现,郑州法拍房交易折价十分普遍。许多房子上架后也只是被浏览,迟迟没有人拍。据新华社报道,这段特殊时期,五大行都为客户延长了还贷时间和贷款期限,有的还能调整账单计划。
王明雅在湖北荆州做建材生意,2022年因为收不上项目尾款,搭上积蓄,四处借钱,预支了近130万,最窘迫的时候油钱都靠借。她断供了五个月,共1.5万。头两个月,建设银行发短信提醒她还贷,没有提出诉讼警告。
到第三个月,银行派专员打来电话,“态度挺温和的”——听完她的情况,对方先劝她和亲戚借,王明雅说能借早就借了,实在没办法。专员最后和她一起商量了还款方案,20分钟左右,沟通结束。到约定时间,也就是断供的第六个月,王明雅一次性还清了逾期贷款。
没办法的办法
2021年,深圳律师吴邦宇接到了越来越多“保房”的委托,每月十几起,“这是法律术语里不存在的概念。”他原先主接刑事案件,但从那年开始,想要避免法拍的人越来越多,他们律所干脆增设了以“保房”为名的新业务。
很多被裁失业的中年男人打电话找他,或是他们的老婆看到律所的这项广告,找过来咨询。吴邦宇感觉,这些妻子常比丈夫更焦虑,她们想知道,“我们具体还能住几年?孩子会在小学毕业前被迫转学吗?”
一个互联网公司前运营委托吴邦宇保房两年。他儿子现在五年级,想等到孩子小学毕业再搬走。房子是2018年市值高位时买的,按揭贷款25年,月供两万多。两年前他被裁员后,一直找不到下一份互联网工作,今年40岁。
跟即将失去房子的人去讲“调解、诉讼、应诉”这样的术语,很难沟通。吴邦宇意识到,他们只在乎落到实处的结果,无非是“保住房子”“能保多久”。在司法执行拍卖的案子里,断供人之间曾流传着“第四个月起诉”的定律,他现在通常会根据自己的经验安慰委托人,这个时间期限已经变成半年。
在起诉书到来之前,“与银行协商”是保房的第一步。“银行只有在债务人失联的情况下,才会立即起诉。”这是吴邦宇总结的规律。他让断供人学会分辨,哪些是银行打来的电话,哪些是第三方催收公司打来的。
电话通了,对面传来催收员的恐吓,他就让断供人直接挂断。而银行客户经理的态度始终保持着体面,吴邦宇要教断供人怎么跟他们协商,“最常说的就是‘我在努力把房子卖掉’,卖一笔好价钱,就可以还债了。”还有一点,“只要不失联,保持协商,银行一般不会主动提起诉讼。”
但吴邦宇也知道,“努力卖房”不过是拿来跟银行拖延时间的说辞,它并不现实。深圳二手房的均价持续下跌,对断供人来说,卖房已经很难抵债。据乐有家数据显示,从2020年到2023年,深圳二手房的走势曾在2021年达到最高点,2023年年末均价跌到6.5万元/平方米,跌幅22%。
●一位律师关于“保房”的朋友圈。源自截图
深圳另一位律师直接讲到,“保房”业务事实上是“房产贷款集体暴雷”催生的结果。“想保房的人群里,不仅有按揭买房的断供人,还有许多经营贷逾期的生意人,他们通过房子抵押的方式跟银行借钱,用来维系生意周转,却高估了收益回报,资金流通受阻,衍生出一系列个人经济危机。”
去年夏天,一位在深圳做建筑工程的小老板找到吴邦宇,想保住自己的两套房子。2020年,他的工程团队反复遭遇开工中断,没有利润,这位建工老板就拿房子在A银行做了抵押,贷出600万供养团队。那时两套房子的市值一共1000万。
之后一年,开工情况没有太大改善,大家都在家里窝着,但每个月光场地租金、员工工资就要花掉20万。他还不上贷款,又找金融过桥公司,做搭桥贷款——金融公司替他垫付偿还了A银行的600万,再把房子拿到B银行做评估,市值涨到1500万,他贷出一笔额度更高的费用。
到去年年末,加上信用卡等债务,这位老板一共欠了几家银行1300万,而他房产市值跌得只剩1100万,卖房也还不了债了。在吴邦宇跟各个银行的协商下,银行同意暂时不起诉,争取到了一年的延期停息。
有律师把保房称作“没有办法中的办法”。这位每个月都能接到保房委托的律师说:“对于当下的房产市场来说,法拍房的价值极大缩水,缩幅要到50%。市场上房屋流通价值不合理,才是‘保房’的意义所在。”
要的是时间
有些断供人就是想要争取时间,赌未来房子的市值重新涨回来——吴邦宇认为,保房的极限是8年,“虽然面对银行行使的抵押权,官司不可能打翻盘,但是从应诉再到执行,如果律师不断提出异议,时间也就可以延长。”
吴邦宇提出的异议内容,通常指向法官裁量中的细节,比如律师费属于被告的非必要支出、罚息不合理、本金计算不准确。吴邦宇除了帮断供人拖延法拍,还会给他们做心理疏导。
他总结了断供人的“八大焦虑”,包装成“保房的八大好处”,写进广告里。首位的是家庭居住和孩子上学,最后一点他做了有关未来的积极假设,“‘保房’可以解决几年后房价涨回去了,而自己名下早已无房产的问题。”
“能为东山再起争取时间和空间。”在社交平台上,越来越多号称能保房的法律咨询机构,或是专做保房的律师出现。打出的宣传点是,能帮资金周转不过来的断供业主延期3年到5年还款时间,逾期债务到期后一次性结清,而那期间不用向银行缴纳一分钱。
在深圳,一家法律咨询公司甚至研发了保房“产品”。之所以叫产品,是因为有一套完整的服务流程和培训规范。据这家公司的工作人员刘启明介绍,他们去年培训了一批前端接待人员,教他们如何向客户讲清楚保房的逻辑。
面对断供人,接待人要亲和,不能吓唬或很严肃。刘启明说,断供人的心是很脆弱的,很多人来咨询,就是想知道断供的后果。不久前,他接待了一对夫妻,两人名下各有一套价值500万的房产,他们还没有走到断供这步,提前来做咨询。
这种有“先见之明”的人在刘启明的客户里不多,只有三成左右。刘启明没有多说保房的好处,只说了断供后的一系列遭遇——先被法院起诉,绝大概率败诉后,不久房子就会被拍卖。第二天,这对夫妻就上门来,委托刘启明找律师保房。
确定要保房,刘启明先了解对方的抵押合同和负债情况,评估合同里的条款和约定的法律流程,再将资料整理给律师出保房方案。律师的培训也很关键。刘启明说,以前多数律师都是给债权人,也就是替银行打官司,很少有执业律师站在债务人这边。
律师会根据不同断供人的情况,给出司法流程框架内能争取到的“翻身”时间。律师的费用会收取标的物,也就是那套想要保住的房产的价值10%以下,并支持分期付款。
●自媒体的保房业务宣传。源自截图
对此,有律师同行不赞同,认为他们是“跟银行对着干,浪费司法资源”。洛阳一位律师说他们钻空子,“严重违背职业纪律”。在他的理解中,保房律师用的都是恶意诉讼中的惯常手段,从法院送达诉状这步就能开始“使绊子”。他举例,假如被告是一对夫妻,就可以让他们假离婚,谎称没收到诉状,法院只能再走公告送达流程,这能拖延60天。
收到诉状后,可以让被执行人提出管辖权异议,延长开庭时间,等走完法院受理、审核、驳回再送达的过程,有可能拖上近一年。如果已经走完司法流程,房子要被强制执行,也还有办法。比如签一个时间相对长的租赁协议,让假冒的租客跳出来用“买卖不破租赁”的说法提出执行异议,再让法院判决,就算最后败诉,也能争取到一段时间。
“恰恰是小聪明,能帮到负债人。”刘启明知道业内有律师看不上保房业务,但他有一套自认合理的说法——面对银行专业的法务、律师团队,债务人是弱势的,做保房就是和债务人站在一条战线上。
不过,一些断供人的情况,他也帮不上忙。一两周前有一对夫妻来咨询,他们在龙岗的一套800多万的房子,三天后就要被查封。刘启明没有办法,跟对方说,你怎么不早来。他只能把后续查封的流程告诉对方。听了刘启明的话,客户眼泪没有绷住。
一个40多岁四处打零工的女人也来找过刘启明。她丈夫生病在家,十几岁的女儿重度抑郁症住院,5400的房贷压在她一个人身上,喘不过气,断供了一年。今年状况好一些,她继续还款。但实际上,去年10月法院的判决已经下来,房子已经要拍卖了,她还不知道。“再还贷已经没意义了,产权都快不属于她了。”刘启明只能告诉她,看能不能申请困难补助。