史上最大泡沫要破了？加拿大传来令人不安的消息
墙内自媒体高净值移民文章：加拿大又传来了坏消息！
一位名叫Phillip Colmar的经济分析师最近通过媒体发出警告：加拿大正坐在一个“有史以来最大”的房地产泡沫上。
这位来自独立研究机构“The Macro Research Board”的分析师相信，泡沫的破裂虽然不会迫在眉睫，但却不可避免。
太吓人了！
烧了几个月的山火已经搞得加拿大灰头土脸，要是房地产行业再来暴个雷，那可真是祸不单行，雪上加霜啊！
不过，当我第一眼看到这个消息的时候，我脑子里冒出来的想法是：这个Phillip Colmar是哪路神仙？他说泡沫就泡沫了？现在网上奇葩的言论满天飞，博人眼球的太多了！
加拿大的楼市到底什么情况？
为了弄清楚这个问题，我又找到了其他几家机构的分析观点，结果看完心头一紧，脑子里冒出来四个字：
大事不好！
信用评级巨头惠誉认为，今年加拿大房价将在2022年的基础上下跌15%，是世界上经历房地产价格回调最大的国家之一；
英国牛津大学商学院旗下“牛津经济研究院”的预测更狠：加拿大的房价在2022年至2024年间将会大跌24%，在最坏的情况下，跌幅甚至会高达40%；
加拿大最大的皇家银行RBC则认为，加拿大房价的回撤，将是过去50年来最大的一次。
直降165万也卖不掉
房地产不好，在市场上的一个直接的表现就是：降价也卖不掉。
这样的情况正在加拿大发生。
位于加拿大最大城市多伦多北约克区的一栋豪宅，在2022年11月挂牌出售时，标价865万加元。
这栋豪宅面积7,817平方英尺（约合726平米），由知名建筑师设计，有五间卧室和八个卫生间，风景如画，交通便利，真是让人眼馋。
结果挂了9个月，硬是没有卖出去。
于是这套房子开始连番降价——今年6月直降105万，到了8月，再降60.2万。不要865万，也不要760万，只要699.8万，这么漂亮的房子就是你的家！
这套房子前前后后一共降了165.2万，降幅19%，可是仍然卖不出去。
这并非个例。现在的加拿大楼市，总体呈现出量价齐跌的局面。
把时间拉回到2019年，从这一年开始，加拿大房地产市场开启了一轮漫长的牛市。
尤其是在疫情期间，加拿大超低的银行利率，再加上政府各种发钱，发福利，发补贴，以及人们改善居住环境的迫切需求，推动房价蹭蹭蹭地往上涨，完全可以用疯狂来形容。
2020年1月，加拿大平均房价还是50.6万加元一套，结果到了2022年2月，这个数字就涨到了81.6万加元，
一套房子平均涨价31万加元，涨幅高达61%，这个程度，在一众发达国家中，简直是傲视群雄一般的存在。
2020年1月-2023年7月加拿大平均房价走势。（数据来源：加拿大房地产协会）
要知道，在正常情况下，加拿大的房价整体保持温和上涨的趋势，平均下来一年也就涨个5%-7%的样子。
只可惜，涨得有多高，跌得就有多痛。
如此疯狂的行情终究是暂时的，不可能一直持续下去。终于，2022年2月之后，加拿大的房价就像到达了顶点的过山车，一头栽了下去。
2023年1月，加拿大平均房价降到了61.2万加元的低点，和高峰时的81.6万加元相比，不到一年时间，房价跌去25%。
跟着价格一起跌下来的，还有房子的销量。
从下面的图表可以看出，疫情期间，尤其是在2020年4月之后，加拿大的房屋销量直线拉升，并且一直维持在每月5-6万套的高位。房价高，卖得也好。
结果2022年2月房价开始下跌，房子的销量也像坐上了滑滑梯一路走低，从每月5万套，减少到4万套，3万套，比高峰时期跌去将近一半。
看来，房地产市场买涨不买跌，放在全世界都一样。
2020年1月-2023年7月加拿大房屋销量走势。（数据来源：加拿大房地产协会）
从烈火烹油到量价齐跌，过去三年时间，加拿大房地产市场经历了冰火两重天，
这是怎么了？
危险的信贷
不能再加息了！
加拿大不列颠哥伦比亚省（BC省）省长和安大略省省长先后做出一个极为罕见的举动——
两人分别于8月31日和9月4日给加拿大央行写信，呼吁央行停止加息。
安省省长福特在信中写道：“在过去18个月里，我们经历了10次加息，对于正在艰难度日的人来说，已经带来了毁灭性的伤害。”
两位省长接连给央行行长写信，这在加拿大的历史上还是破天荒的事。
为了抑制通胀，从去年3月到今年7月，加拿大央行先后10次加息，把基准利率从0.25%一路提高到5%，这是过去20多年来的最高水平。
2022年3月-2023年7月，加拿大连续10次加息。
结果，通胀是被摁下去了，但代价也是惨痛的——
加拿大的经济受不了，企业受不了，房地产行业受不了，还有卖房的房东和买房的房奴都受不了。
加拿大央行的暴力加息，也正是导致房地产市场量价齐跌的直接原因。
疫情期间，加拿大出现了历史上最低的房贷利率：0.99%，让人惊掉下巴。现在，经过1年多10次加息，房贷利率是多少？将近7%！
激增的房贷压得已经买房的人喘不过气，让想要买房的人打起了退堂鼓。为了每个月能按时还贷，工作不能丢，收入不能断，还得省吃俭用，压缩各项开支，家庭的现金流变得极为紧张。
在多伦多，有一些年收入超过10万加元的高收入群体，甚至因为房贷等生活成本的激增而不得不向慈善组织寻求帮助。
在这样的情况下，房地产市场能不跌吗？
从国家层面来说，沉重的信贷负担还可能发展成一场更大的危机。
文章开头提到的那位分析师Phillip Colmar就认为，加拿大房地产泡沫最糟糕的地方在于，它下面还有一个巨大的信贷泡沫。从目前收入和负担的比例来看，加拿大房地产市场的杠杆实在是太高了。
如果银行利率进一步走高，或者失业率上升，将会直接导致信贷违约激增，拖垮银行，拖垮整个国家的经济。
目前在G7国家中，加拿大的家庭债务水平是最高的，家庭债务总额已经上升到全国GDP的107%，而加拿大人的家庭债务四分之三与房贷有关。
加拿大人越来越沉重的房贷负担将是今后几年经济面临的主要风险。
也许是因为嗅到了危险的气味，也有可能是因为两位省长的信起到了作用，9月6日，加拿大央行宣布，暂不加息，维持5%的基准利率不变。
这让很多人松了一口气。
不过，加拿大央行同时也表示，目前的通胀水平仍然让人担忧，不排除在必要时再度上调基准利率。
三十年，三次房地产危机
习惯了增长和发展的人们，总觉得风险和危机很遥远。
实际上，在过去三十多年的时间里，加拿大就经历了三次重大的房地产危机——
2017年-2018年，为了抑制海外买家的买房热，加拿大推出了“海外买家税”等调控手段，直接导致房价下跌超过18%；
2008年-2009年，受美国次贷危机的影响，加拿大银行对买房人收紧了贷款政策和资格审查，结果，加拿大平均房价应声下跌13%；
上面两次危机，总的来说持续时间短，差不多每次也就一年，房价下跌的幅度也没有很夸张，百分之十几，很快就迎来反弹。
而发生在1989年-1996年间的这次危机，才真叫一个可怕，持续时间长，房价跌幅大，简直可以用“大崩盘”来形容。
现在加拿大国内已经有人把眼下房地产市场的回调与历史上的这三次危机关联起来。甚至还有人认为，现在加拿大房地产市场的情形，和1989年房地产危机的前夜极为相似。
1989年，加拿大的房地产市场究竟发生了什么？
整个1970-80年代，加拿大经历严重的通货膨胀，当时的加拿大人为了资产的保值增值，纷纷购买房地产，对冲通胀，结果推动房价飞涨，并在1989年达到历史高位。
央行层面，为了抑制通胀，怎么办？加息！基准利率一路从8%，加到9%，再加到12%，直至1990年的超过13%。
熟悉的配方，熟悉的味道，有没有？
再加上当时加拿大国内外的环境一团糟，又是魁北克闹独立，又是海湾战争、苏联解体，加拿大房地产从1989年开始高位跳水，陷入了长达7年的跌跌不休。
以多伦多为例，1989年，多伦多平均房价为27.37万加元一套，结果到了1996年，平均房价已经跌到了19.8万加元，跌幅将近30%。
经历过这一时期的加拿大人回想起那时的情形仍然心有余悸，房子根本卖不动啊！有一位房东手里有两套房子，卖了6个月一直没人要，最后不得不忍痛割肉，亏得一塌糊涂。
1989年-1999年多伦多平均房价走势（数据来源：多伦多房产局）
从1997年开始，多伦多的房价才重新回到上涨通道。但是，市场的修复是一个非常漫长的过程，直到2002年，多伦多平均房价才恢复到1989年的水平。
对比现在和1989年的加拿大房地产市场，都是高通胀，房价飞涨，然后央行暴力加息，导致房价跳水，外部还有俄乌冲突，有太多诡异的相似之处。
历史又要重演了吗？
移民救市
加拿大房价下跌已经毋庸置疑，现在问题的关键是，要跌多久？
对此，加拿大房地产协会的态度倒还比较乐观——2023年，加拿大房价和销量将延续量价齐跌的势头，但是2024年就将全面止跌回升。
它甚至给出了具体的数字：2024年，预计加拿大平均房价将上涨4.7%，销量将增长13.9%。
目前，市场上唱多加拿大房地产主要有两个理由：
第一，市场供应下降；
高通胀高利率打击的不仅仅是房东和买房人，开发商也深受影响。
加拿大住房建筑协会8月初发布的一份报告显示，67%的开发商表示他们正在减少房屋的建设，22%的开发商则干脆取消了。
结果就是，虽然高利率抑制了楼市的一部分需求，但由于新房供应减少，为加拿大的房价起到了支撑作用。
第二，移民大量涌入；
去年秋天，加拿大政府公布新的移民指标，到2025年，加拿大每年将吸收50万新移民，疯狂揽人。相比之下，2015年的移民指标不到30万人。
根据测算，加拿大人口每增长1%，房价就会上涨3%。
新移民的大量涌入，带来了大量的购房需求。再加上新房供应减少，住房短缺可能会变成更让加拿大头疼的问题。
1989年的那场房地产危机，你知道加拿大是怎么走出来的吗？
一个重要的原因：移民救市。
在1997年这个特殊的年份，大量香港人移民加拿大，买房定居，帮助加拿大把房地产从水火之中拉了出来。
这次，加拿大的房地产危机还是要靠移民解决吗？
