严重的住房短缺 加国还需多少房子才够
加拿大存在严重的住房短缺已经是共识。为了让年轻人买得起房子，为了让即将到来的移民大军有一个家，为了平抑多伦多和温哥华等地市场高企的价格，加拿大都需要更多的房子。
但是，到底要多少房子才够？
这并没有一个显而易见的答案。
近日加拿大《环球邮报》资深记者Ian McGugan发表专栏文章，阐述了这一问题的复杂性和急迫性。
最简单的方法是看看需要什么水平的房屋建设才能满足新的需求并将市场稳定在今天的高水平。但即使按照这个最保守的标准，加拿大也达不到要求。
近年来，加拿大通常每年建成约20万套新住宅，包括独立屋、公寓和其他类型的住房。然而，根据RBC Economics的数据，从现在到2024年，移民和其他因素每年将创造约24万个新家庭。这表明，现有的住房建设水平需要迅速提高约20%的水平，也才只够给所有这些新家庭提供住所。
而且，这也只是刚刚开始解决加拿大的结构性住房短缺问题。加拿大皇家银行助理首席经济学家Robert Hogue在接受采访时表示：“即使我们在未来几年每年建成24万套房子，也只是在满足新的需求而已，并不能缩小已经形成的差距。”
如果不仅要跟上新需求的步伐，还要解决多年来积攒的累积短缺，这些数字会膨胀到真正令人恐惧的程度。
根据加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）最近的一项研究，如果到2030年将加拿大的住房负担能力恢复到2003年左右的水平，需要立即将房屋建设率提高一倍或更多，至少一年需要建设40万套房屋。这在加拿大将前所未有。
关于加拿大住房趋势的一些历史背景可能有助于将理解这一恐怖的估计。
去年，建筑业增长强劲。加拿大各地开工了27.2万套新房，是自1970年代鼎盛时期以来的最高年度开工数量。
不幸的是，这个数字并不像第一眼看上去那么令人欢欣鼓舞。加拿大的人口现在比半个世纪前要多得多，1975年只有约2300万，而现在超过3800万。
如果你根据加拿大人口的大幅增长调整去年的新屋开工率，就会发现去年住房建设的大幅增长也仅仅使人均新屋开工率达到1970年代中期的60%左右。
然而，即使这样的比较也没有反映出住房短缺的程度，因为家庭的平均规模一直在稳步缩小。这是人们结婚更晚、生育更少、寿命更长的结果。
根据RBC Economics的数据，在1940年代初期，加拿大家庭平均有4.3人。到1981年，这一数字已降至不到3人。今天则是2.4人。
这就导致了住房需求的大幅攀升。要容纳1970年代常见的三人家庭，需要为100人提供大约33套房屋。相比之下，今天要容纳同样的100人，在平均每户只有2.4人的家庭中，将需要超过41套房屋。这意味着即使加拿大的人口根本没有变化，住房需求也会面临巨大增长。
大多数分析家都同意，家庭规模的缩小和多年的建设不足导致了严重的住房短缺，但这种短缺的规模很难确定。
去年，加拿大丰业银行首席经济学家Jean-François Perrault写了一份报告，探讨了几种估算加拿大住房短缺规模的方法。需要明确的是，即使加拿大突然加快建设速度以满足新组建家庭的需求，相当规模的住房缺口仍将存在。
他的第一个方法是研究自2016年房价开始显著上涨以来，如何保持住房单位与人口的比例稳定。按照这种方法计算，在Perrault先生于2021年初开始撰写报告时，加拿大大约短缺10万套住房。然而，这种方法忽略了2016年之前累积的住房缺口。
一个更广泛的方法是将加拿大与七国集团中的其他发达经济体进行比较，加拿大需要多少房子，才能实现和其他G7国家每1千名居民相同数量的住房单位。
Perrault先生在他的报告中估计，要赶上同样面临住房短缺问题的美国，加拿大的差距是9.9万套房子；和英国的差距是25万套；和G7的平均水平，差距达到了惊人的180万套。
Perrault佩罗先生在接受采访时说，人们可以争论哪个数字最合适，但“我们知道目前存在巨大缺口，而鉴于人口增长和最近的建筑趋势，这个缺口将会扩大。”
最近建筑行业趋势一个令人不安的方面是房屋开工和完工之间的差异。新屋开工率已然可称低迷，但新屋竣工情况更糟。
从2016年初到2021年底，加拿大平均每年开工22.1万套房屋，但每年仅完成约20万套。这种差异似乎反映了多种因素：劳动力短缺、原材料成本上升以及一个多单元项目开工到完成之间的延迟。但无论造成这种差距的确切原因是什么，它确实造成了广泛报道的新屋开工数量和实际交付数量之间的差距。
与此同时，渥太华制定了庞大的国家移民目标，从2015年的约26万人增加到今天的超过40万人。加拿大的人口增长速度是大多数发达经济体的两倍多，这在很大程度上得益于移民。
需要多少新房才能让房价可负担？
考虑到移民压力、人口趋向于缩小房屋规模以及加拿大长期缓慢的建设历史，需要多少新房才能让住房价格再次回到可负担的水平？CMHC 经济学家在今年夏天的一项研究中试图回答这个问题。
他们以两种方式定义住房负担能力。第一个是2003-04年各省普遍的负担能力水平。第二个是要求家庭用于住房的开支不超过其税后收入的40%。
如果不出意外，这些定义有助于估算加拿大房价负担能力挑战的程度。
在安省，实现可负担性意味着房屋的平均价格必须从2021年的87.1万降至2030年的49.9万至55.1万元，具体取决于您使用的可负担性基准。在BC省，恢复可负担性需要平均价格从2021年的92.9万降至2030年的60.7万至67.9万元之间。
相比之下，其他省份的房价似乎已经可以负担或至少接近负担得起，尤其是根据常见的40%的可支配收入基准来判断时。
但即使考虑到那些更负担得起的地区，由于安省和BC省房价高得太突出，使整个国家恢复负担能力成为一项巨大的挑战。
CMHC的研究估计，从现在到2030年，加拿大必须在已经建造的住房基础上再建230万套房屋，才能实现40%的收入目标。 而要恢复到2003-04年的可负担水平，则需要多盖350万套住房，也就是前文所说将现有建造数量至少提高一倍。
说了这么多，最低标准是什么？CMHC 副首席经济学家Aled ab Iorwerth表示，加拿大需要至少将目前的房屋建设速度提高一倍，才能对房价可负担水平产生显著影响。“我们需要更多的供应，海量的增长，”他说。
