加拿大楼市泡沫比90年代更大 专家担心大崩盘

超级生活 2022-11-23 19:42+-

加拿大 10 月份的按揭抵押贷款利息成本正以 1990 年代房地产市场崩盘以来最快的速度增长,专家担心加拿大房地产行业面临另一场崩盘的可能。

加拿大房市泡沫比90年代更大 专家担心大崩盘

根据加拿大统计局最新的报告显示,10 月份的利息成本同比增长 11.4%,这是自 1991 年 2 月以来的最大增幅,当时为 11.7%。

自2022年3月以来,加拿大央行已经连续六次上调隔夜拆借利率,以抑制通胀飙升。在短短七个月内,央行政策利率从 0.5% 上调至 3.75%,大幅推高了借贷成本。

大幅加息立即减缓了房地产活动,根据多伦多地产局数据,GTA 的销售额下降了近 50%,房价下降了 15%。

在上世纪90 年代加拿大房市崩盘期间,利率也在短时间内大幅上升至13%以冷却通胀。

但经济学家表示,但经济学家表示,更令人担忧的是,当前市场的不同之处在于,与收入相比,家庭债务和房价其实更高。

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经济专家戴维·罗森伯格 (David Rosenberg) 表示:“债务偿还的支出消耗了超过 14% 的税后收入,而且还不断会增加。而在 1990 年代第三季度,加拿大债务收入比为 12%。”

皇家银行RBC高级经济学家罗伯特·霍格(Robert Hogue)表示,加拿大全国房价的飙升幅度远远超过 1990 年代崩盘以来的收入水平,尤其是多伦多和温哥华。

2022 年 10 月多伦多的平均房价为 109 万加元,而多伦多家庭税后收入中位数为 85,000 加元。而在1989 年,就在房地产崩盘之前,当时多伦多的平均房价为 274,000 元,但当时多伦多家庭的税后收入中位数 55,000美元。

换言之,多伦多房价飙升400%,但收入只是上升55%。

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根据加拿大国家银行的数据,到 2022 年第二季度,房贷支出占收入的 63.9%,这是自 1982 年以来的最高水平,虽然房价自 2022 年 2 月的峰值以来有所下降。

相比之下,在 1991 年第三季度,用于住房相关支出的家庭可支配收入为 43%。

专家说,当家庭收入不超过 30% 用于住房开支时,才称得上可负担。

霍格说:“虽然1990 年代的利率较高,但现在的房价却高得多,在每月支付抵押贷款方面,现在的房主和首次购房者比30年前面临更大的压力。”

加拿大统计局前首席经济学家菲利普·克罗斯 (Philip Cross) 表示,抵押贷款成本的增加对需求产生了直接的抑制作用,促使买卖双方观望,并将即将要续约或签浮动利率的房主推向边缘。

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“抵押贷款的成本上涨了很多,人们无力在房屋上花费相同的金额。平均而言,我们看到每月付款增加多达 600 元,”他说。

加拿大 9 月份,由按揭抵押贷款债务和房屋净值信贷额度(HELOC)组成的房地产债务增加了 77 亿加元,即 0.3%。

统计局11 月 8 日的一份报告称,借贷成本上升立即影响了销售,因为 9 月份现房转售量连续第七个月下降。

经济学家预测,从 2022 年 2 月的峰值到 2023 年春季,房价将下跌多达 30%,从而导致房地产崩盘。

目前尚不清楚预测的房地产崩盘会持续多久,但经济学家表示,现在的房地产泡沫更加严重。

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这意味着,泡沫越大,崩盘时间就越长、越严重。

“与今天相比,上世纪90 年代初的情况就像在公园里散步,今天的巨额债务让政策利率感觉更糟,”罗森伯格说。“在这个国家买房需要一个家庭 11 年的收入,这就是泡沫定义的方式。”

罗森博格说,为了让市场自我纠正并变得更负担得起,抵押贷款利率需要下降两个百分点,但这是不太可能的。 

另一种选择是房价至少下跌 25%。“泡沫比 80 年代末和 90 年代初要严重得多,家庭债务和房价泡沫更加严重,”罗森伯格说。 

罗森伯格说:“现在问题不是崩盘是否会像 1990 年代那样严重,而是会严重到什么程度?”

而在 1990 年代,房地产崩盘持续了六年,市场用了将近十年的时间才慢慢复苏。

按照专家的说法,现在的泡沫比90年代更严重,崩盘将会更严重。