买房的几点小策略

作者:多伦多房市动态
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买房的几点小策略

金融街地产 Broker 李郡

 

是在利率最高点买房?还是在利率最低点买房?

利率低的时候买房人很多,但这并不意味利率低的时候买房最合适。众所周知,房价与利率走向相反,一般来说,利率往高走,房价往低走;反之,利率往低走,房价往高走(有一个延时)。利率最高时,房价应处于低点;利率最低时,房价应高处于高位(有延时)。价值100万的房子,在利率上升到最高时,价格可能降到80多万(有延时);反之,当利率降到最低时,房价可能上升到120万左右(有延时)。显然,如果我们有100万,我们会选择在利率最高点买房。但有人会说,我们贷款买房,低利率可以每月少付一些房贷。但别忘了,人们与金融机构签的房贷合同都是有Term的,或3年,或5年。一旦到期,新Term的利率还是要随行就市的。节省3年,或5年的房贷,与利率最高点和最低点时的房价差额比,那时微不足道的。所以,虽然利率低时买房人较多,但并不意味着低利率时买房合适。理论上说,对于一个房屋投资人,应该在利率最高点买房(有延时),在利率最低点卖房才获利最理想。(有延时),延时的原因是房屋市场变化一般比社会整体经济变化慢半拍,即社会经济已经恢复最高点了,但房市还在恢复中;当社会经济已经到最差了,房屋市场还在未体现出来,还需要一段时间跟上社会经济变化。

 

买房人最好懂一点房屋装修,和维护知识

有人说,懂一些房屋维护和装修知识的人,会为家庭买房节省很多钱。有人说,买100多万的房子,懂装修和维护知识的人可能节省10万左右。其实,这些房屋维护和装修知识并不高深,现在,人们可以通过“YouTube”学习房屋装修知识。一旦懂得房屋维护和装修知识,那对于选房,买房是非常重要的。内行人看的是门道,外行看的都是外表。买房前,最好用一点时间,多多研究一下房屋装修知识,和房屋维护知识。我有一位过去在国内房屋开发的客户。他对选房非常在行,他打的比喻对我影响非常深刻。他说,选房和选人有一比。比如,一个人长得五官端正,骨骼,轮廓,和面貌清秀,但穿一件很旧的衣服,和一个长相一般,但穿金带银,涂脂抹粉的人站在一起。人们还是选择前者。衣服不好看,可以换一件新的,很简单。他的比喻有一点俗,但易懂。选房也一样,这位客户买房就专选脏乱旧别人看不上眼的房子。只要房屋结构没有问题,没有环境问题就好。这样的房子通常价格比较低,没人抢。而那些已经装修好的房子不但价格高,而且有可能用装修掩盖一些问题。但装修好的房子确是大多数人竞相枪Offer的房子。但懂装修,懂房屋维护的人就会选择那些没有那么多人抢的超值的脏乱旧房子。

 

买房切忌从众追逐“黄金地段”

记得有一位经纪说过这样一句话,他说,他非常不理解人山人海,日夜排队抢购新开发楼盘。对此,我也有同感。新移民在多伦多买房时,由于房屋市场信息不对称,往往做出“逆向选择”。有人说“一瓶10000块钱的名酒,其中这瓶酒的价值是1000,而有关这瓶酒的”Story”值9000”。新移民在多伦多买房也有类似情况,也有很多新移民花钱买有关房屋的”Story”。其中,最值钱的”Story”就是所谓的“黄金地段”。其实,从居住角度来说,多伦多根本就不存在什么”黄金地段”。“黄金地段”都只是商家的商业广告上的语言包装。其实,多伦多的城市规划与东方是不同的。传统上讲,西方的城中心,地铁沿线一般都是工人阶级的集中居民地;而多伦多真正家有黄金的富贵家庭都住在远离地铁,远离市中心的远郊。多伦多是加拿大最大工商业城市,也是全球最适合人类生存与发展的城市。城市各个社区不可能完全一样,有点差异是难免的,但这点差异对不同社区的房屋市场价格影响不大。十几年前,在新移民来之前,整个多伦多的不同社区的同类房价是相差无几的。随着新移民的不断增多,多伦多的社区也逐渐分化,有的社区新移民的比例越来越高。这样的社区也自然而言成为新移民关注的热点和焦点。与此相关的”Story”也越来越多,越来越丰富,自然成为商家的炒作对象。尤其是城市核心区域,和地铁沿线区域的房子。其中有些区域的房子被商家定义为“黄金地段”。几年前,商家不断推出一个又一个的“黄金地段”物业,那时,这些“黄金地段”物业非常火爆,新移民成宿排队抢购。现在情况有些改善,这样成宿排队抢购情况不再发生了。这些“黄金地段”的房子之所以很抢手,之所以很贵。因为这些房子的价格中也像名酒一样,也有很多美妙的”Story”。这些”Story”占房价很大部分。新移民在买这样“黄金地段”房子时,同时也付很多钱买下商家精心编织的有关房子的”story”。这些”Story”对新移民没有任何使用价值。反而,家人还要为此背负大量不应有的房贷,迫使家人长期委屈地做他们没有选择的工作。

 

校区比较好就可以了,不要强调最好和顶级

新移民在多伦多买房时,总是问哪个学校排名最好。什么是最好校区本身一直就存在争议,没有定论。这里所谓的“最好校区”,就是指我们华人普遍认为的平均成绩最高,排名最靠前的校区。多伦多的学校排名是动态的。排名第一的学校不能说它不好,但那些成绩比这些校区低一些的校区也不能说差。在学校的选择问题,应该是孩子适合在什么样的学校发展,就应该让孩子在那样的学校学习。有人说,真正好的学校,是适合孩子发展的学校。是让孩子能发现自我,和有利于将来孩子实现自我的学校。这样才是正确的选择!众所周知,人与人是不同的,有的孩子天生对医学感兴趣;有的孩子天生擅长数理;有的孩子对艺术有专长,等等。有人说,在加拿大,几乎所有的工作都很辛苦,唯独有一样工作不辛苦,就是上天安排一个人该做的事情,也是一个人热爱做的事情,一个人喜欢做的事情,一个人不知不觉都想干的事业”如果一个人及时找到了自己正确的发展方向,要远比在错误方向耗费百倍千倍的付出要有效的多。正确和适合孩子的教育,是确定适合孩子天性的人生的发展方向,是以孩子最适合的职业为导向,使孩子将来一生都在从事自己擅长和热爱的职业,使孩子一生都工作都在乐趣中。很显然,在这样的工作环境,孩子的工作才会有乐趣,孩子的工作才会有创意,孩子的工作才会有创新,孩子的工作才会有机会体现自身的最大社会价值,和实现自身的价值。现实生活中,新移民不顾及自己孩子的感受,都争先恐后地花高价买个校区房。把本来天性非常聪明,活泼可爱,很有发展的孩子,送到那些所谓“顶级学校”,到那些平均分数最高的学校。致使这些聪明贪玩的孩子学习成绩长期垫底。日久天长,使本来很聪明乐观自信的孩子产生自卑心理,低人一等的心理。最终,让一些孩子丧失进取,自甘暴弃。现实生活中,一些新移民谈到孩子教育失败时,认为很大的失误就是给孩子灌输,和让孩子相信,学习成绩度量孩子的优劣的唯一尺子。同时,给孩子送进这些所谓的”顶级学校”,去让孩子去验证自己是低能,低劣的。当然,这不是家长的初衷,但却实际效果确实这样。最后,让孩子放弃积极的人生态度。所以,名校区并不一定适合每一个孩子的成长,盲目地花高价买顶级校区的房子,有时是对家庭发展不利的(本文仅为学术探讨,和学术交流,不做任何人房屋买卖依据)